物業管理內容【四】
四、物業公司組織機構和管理制度
1、服務中心組織機構
1.1物業管理公司組織機構圖
2、公共管理制度
2.1停車場管理須知
A、 區停車場交通、治安均由小區保安人員負責。入場車輛都應自覺服從停車場保安人員的調度和管理。
B、 您不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進出的位置。除預先告知外，非小區業主車輛禁止在小區停車過夜。
C、 請您不要將車輛停放在小區各出入口處，影響小區居民的出入。
D、 小區業主應自覺交納泊位費并辦理停車證。
E、 出租車（除特殊情況下）不得駛入小區。
F、 對于違反本規定的車輛，保安人員將有權進行鎖車及扣押；同時相關業主應對由此造成的損失負責賠償。
2.2衛生管理須知
為了保持小區環境整潔，使業主享受幽雅舒適的生活環境：
A、 您將生活垃圾裝袋并放置樓洞門口指定地點。
B、 您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。如因使用不當，造成堵塞或損壞，業主應承擔全部修理費用及連帶責任。
C、 請您愛護小區內公共環境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標語。如屬兒童所為，應由其家長負責。
D、 請您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內，避免丟失及影響其他業主的出入。
E、 請您不要在樓梯間放置車輛或將鞋架、家具、儲藏類等家庭物品。一經發現，物業處不經通知，有權進行清理。
2.3寵物管理須知
為美化、凈化小區的居住環境，防止病疫傳播，保障廣大業主合法權益不受侵犯：
A、您定時攜帶寵物犬在小區內活動，并佩束犬鏈，由主人牽領、看管，及時清除排出的糞便；
B、為免對他人的滋擾和對設施的損壞，請您不要攜寵物進入會館、公建樓、幼兒園等公共場所；
C、個人豢養寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時，寵物主人有義務采取有效措施予以制止；
D、每年須對所養寵物打防疫，防止疾病的傳播；
E、對生病、受傷、死亡的寵物應妥善照管、處置，死亡的寵物請不要遺棄或埋在小區內。
2.4綠化管理須知
A、 了保持小區環境優美，請您愛護住宅小區內的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區美化點綴設施。
B、 您不要攀折花草樹木，不要用樹木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘等，不要損壞花木的保護措施。
C、 請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。
D、 請您及您的孩子不要在綠化帶內打斗玩耍，不要在綠地內進行體育活動。
E、 請您不要在小區公共綠地種植蔬菜及農作物，或擅自種植其它作物。
F、 請您不要在噴泉、水池內嬉戲，以免觸電及發生其他危險。
3、內部管理制度（各崗位職責）
3．1物業處經理崗位職責
A. 應主動配合、支持公司正副總經理和管理部、財務部的監督、檢查工作；
B. 熟悉并執行各項有關政策、法律、法規及公司的各項規章制度；
C. 帶領各崗位人員進行小區驗收，做好小區的各項管理工作及經濟核算工作，完成公司下達的經濟指標；
D. 做好員工管理工作，檢查各崗位人員完成任務情況；
E. 鼓勵員工積極學習專業知識，注意選拔有潛質的員工，對業績差的人員提出調整或給予處分的意見；
F. 關心小區管委員會建設，并接受管委員會監督，共同搞好管轄區的各項工作；
G. 配合街道、派出所、物業辦等相關部門做好相應工作及其他上級交辦的工作；
3．2經理助理崗位職責
A. 負責本中心職責范圍內工作的策劃、指導、監督、把關；
B. 負責每月向管理處經理提交本中心工作計劃及工作總結；
C. 負責對本中心員工各類考核；
D. 向管理處經理提交各崗位用人計劃；
E. 接待來訪住戶，對住戶的投訴及時處理；投訴處理率99%；
F. 熟悉樓宇結構、單元數、戶數；管線的走向；各種設備操作方法，公共設施養護辦法和常見故障、常用維修方法；督促本中心工作人員及時收繳管理費，收繳率達預定目標；
G. 熟悉有關物業、市容衛生、綠化、治安、消防等管理規定；
H. 每日巡查小區，檢查各部門工作，發現潛在問題及時安排處理，并加以改進；
I. 負責指導、監督健全檔案管理，并抽查工作情況；
3．3環境管理部主管崗位職責
A、依據小區的環境規劃，制定小區環境整體養護的年度、季度、月度計劃，營造小區良好居住環境，搞好小區綠化和清潔衛生；
B、對綠化工作和保潔工作，按人分區劃片包干作業管理，做到員工之間任務劃分清楚，責任明確，檢查考核標準公開，獎懲兌現；
C、負責定期組織員工培訓，提高員工的政治素質，業務技能和工作效率；
D、經常巡視檢查員工現場工作情況，隨時掌握小區內綠化狀況和清潔狀況，必要時到現場督導員工操作；
E、對小區內各種環境標識牌及人文景觀的布置等提出合理化建設性意見和觀點，提高社區環境文化品位。
F、定期開展小區的消殺工作，并嚴格按照消殺計劃檢查和監督消殺工作；
G、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道；
3．4保安部主管崗位職責
A、 負責保安人員的上崗培訓和職業道德的思想教育宣傳工作，不斷提高保安人員的專業素質和責任心；
B、 制定業務培訓計劃，按計劃定期組織專業訓練，并做好記錄；
C、 嚴格執行各種安全管理規章制度，維護管轄區的正常秩序，維護業主生命和財產安全，并接受物業處和轄區派出所的監督指導；
D、 負責轄區治安、消防、交通車輛的管理工作；
E、 負責轄區消防組織工作、檢查、監督消防設備的運行及消防設施、設備、器材的維護保養工作，確保每位保安人員都能做到“二懂、三會、三能”：
二懂：懂防火措施、懂起火后撲救方法；
三會：會報火警、會使用消防器材、會處理險肇事故；
三能：能遵守消防制度、能及時發現火險、能撲救火情。
F、 負責保安部日常工作安排，出勤考核，合理調配人員，堅持白天和夜間的定期查崗制度；
G、 定期巡視，對發現的各類事故、事件隱患及時制定解決措施并督促落實，遇到突發事件時以身作責，組織處理；
H、 負責與派出所的聯系工作，做好轄區安全防范工作；
I、 負責水體周圍的安全防范，杜絕惡性事故的發生。
3．5工程維修部主管職責
A、 負責小區公用設施、設備的運行、保養、維修、安全檢查工作的安排與落實；
B、 組織參與設備的大、中、小修，制定計劃，負責員工的專業技術培訓；
C、 負責制定設備、備件采購計劃，報財務采購；
D、 做好各項記錄，收集整理設備技術資料及維修保養記錄，做好設備臺帳工作；
E、 參與違章糾正工作，及時發現和制止違章建筑和施工；
F、 負責用戶對本部門工作的投訴處理，不合格服務的處理，糾正和預防措施的實施，跟蹤檢查；
G、 負責員工的考評工作，及時上報本部門考勤；
H、 合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道；
3．6、服務中心主管職責
A、 熟悉物業管理有關法規政策；
B、 負責建立完善服務中心信息流通網絡，包括業主報修服務，投訴受理傳遞，各部門信息匯總，對業主公布信息等；
C、 負責多種經營服務及各種費用收繳的組織管理；
D、 制定社區文化活動計劃，豐富業主、住戶的文化生活；
E、 負責服務中心各種工作檔案、業主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查；
F、 負責開展服務中心宣傳工作和公益性活動。
4、人員配置和人員的素質要求
jt物業管理的用人原則為“精干、高效、敬業”，確定“重學歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標準。我們要求事務管理具體操作人員必須是一專多能，實行一崗多職，相互協作，體現團隊精神。（人員的實際配置以具體管理范圍而定）
1、服務中心組織機構
1.1物業管理公司組織機構圖
2、公共管理制度
2.1停車場管理須知
A、 區停車場交通、治安均由小區保安人員負責。入場車輛都應自覺服從停車場保安人員的調度和管理。
B、 您不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進出的位置。除預先告知外，非小區業主車輛禁止在小區停車過夜。
C、 請您不要將車輛停放在小區各出入口處，影響小區居民的出入。
D、 小區業主應自覺交納泊位費并辦理停車證。
E、 出租車（除特殊情況下）不得駛入小區。
F、 對于違反本規定的車輛，保安人員將有權進行鎖車及扣押；同時相關業主應對由此造成的損失負責賠償。
2.2衛生管理須知
為了保持小區環境整潔，使業主享受幽雅舒適的生活環境：
A、 您將生活垃圾裝袋并放置樓洞門口指定地點。
B、 您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。如因使用不當，造成堵塞或損壞，業主應承擔全部修理費用及連帶責任。
C、 請您愛護小區內公共環境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標語。如屬兒童所為，應由其家長負責。
D、 請您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內，避免丟失及影響其他業主的出入。
E、 請您不要在樓梯間放置車輛或將鞋架、家具、儲藏類等家庭物品。一經發現，物業處不經通知，有權進行清理。
2.3寵物管理須知
為美化、凈化小區的居住環境，防止病疫傳播，保障廣大業主合法權益不受侵犯：
A、您定時攜帶寵物犬在小區內活動，并佩束犬鏈，由主人牽領、看管，及時清除排出的糞便；
B、為免對他人的滋擾和對設施的損壞，請您不要攜寵物進入會館、公建樓、幼兒園等公共場所；
C、個人豢養寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時，寵物主人有義務采取有效措施予以制止；
D、每年須對所養寵物打防疫，防止疾病的傳播；
E、對生病、受傷、死亡的寵物應妥善照管、處置，死亡的寵物請不要遺棄或埋在小區內。
2.4綠化管理須知
A、 了保持小區環境優美，請您愛護住宅小區內的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區美化點綴設施。
B、 您不要攀折花草樹木，不要用樹木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘等，不要損壞花木的保護措施。
C、 請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。
D、 請您及您的孩子不要在綠化帶內打斗玩耍，不要在綠地內進行體育活動。
E、 請您不要在小區公共綠地種植蔬菜及農作物，或擅自種植其它作物。
F、 請您不要在噴泉、水池內嬉戲，以免觸電及發生其他危險。
3、內部管理制度（各崗位職責）
3．1物業處經理崗位職責
A. 應主動配合、支持公司正副總經理和管理部、財務部的監督、檢查工作；
B. 熟悉并執行各項有關政策、法律、法規及公司的各項規章制度；
C. 帶領各崗位人員進行小區驗收，做好小區的各項管理工作及經濟核算工作，完成公司下達的經濟指標；
D. 做好員工管理工作，檢查各崗位人員完成任務情況；
E. 鼓勵員工積極學習專業知識，注意選拔有潛質的員工，對業績差的人員提出調整或給予處分的意見；
F. 關心小區管委員會建設，并接受管委員會監督，共同搞好管轄區的各項工作；
G. 配合街道、派出所、物業辦等相關部門做好相應工作及其他上級交辦的工作；
3．2經理助理崗位職責
A. 負責本中心職責范圍內工作的策劃、指導、監督、把關；
B. 負責每月向管理處經理提交本中心工作計劃及工作總結；
C. 負責對本中心員工各類考核；
D. 向管理處經理提交各崗位用人計劃；
E. 接待來訪住戶，對住戶的投訴及時處理；投訴處理率99%；
F. 熟悉樓宇結構、單元數、戶數；管線的走向；各種設備操作方法，公共設施養護辦法和常見故障、常用維修方法；督促本中心工作人員及時收繳管理費，收繳率達預定目標；
G. 熟悉有關物業、市容衛生、綠化、治安、消防等管理規定；
H. 每日巡查小區，檢查各部門工作，發現潛在問題及時安排處理，并加以改進；
I. 負責指導、監督健全檔案管理，并抽查工作情況；
3．3環境管理部主管崗位職責
A、依據小區的環境規劃，制定小區環境整體養護的年度、季度、月度計劃，營造小區良好居住環境，搞好小區綠化和清潔衛生；
B、對綠化工作和保潔工作，按人分區劃片包干作業管理，做到員工之間任務劃分清楚，責任明確，檢查考核標準公開，獎懲兌現；
C、負責定期組織員工培訓，提高員工的政治素質，業務技能和工作效率；
D、經常巡視檢查員工現場工作情況，隨時掌握小區內綠化狀況和清潔狀況，必要時到現場督導員工操作；
E、對小區內各種環境標識牌及人文景觀的布置等提出合理化建設性意見和觀點，提高社區環境文化品位。
F、定期開展小區的消殺工作，并嚴格按照消殺計劃檢查和監督消殺工作；
G、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道；
3．4保安部主管崗位職責
A、 負責保安人員的上崗培訓和職業道德的思想教育宣傳工作，不斷提高保安人員的專業素質和責任心；
B、 制定業務培訓計劃，按計劃定期組織專業訓練，并做好記錄；
C、 嚴格執行各種安全管理規章制度，維護管轄區的正常秩序，維護業主生命和財產安全，并接受物業處和轄區派出所的監督指導；
D、 負責轄區治安、消防、交通車輛的管理工作；
E、 負責轄區消防組織工作、檢查、監督消防設備的運行及消防設施、設備、器材的維護保養工作，確保每位保安人員都能做到“二懂、三會、三能”：
二懂：懂防火措施、懂起火后撲救方法；
三會：會報火警、會使用消防器材、會處理險肇事故；
三能：能遵守消防制度、能及時發現火險、能撲救火情。
F、 負責保安部日常工作安排，出勤考核，合理調配人員，堅持白天和夜間的定期查崗制度；
G、 定期巡視，對發現的各類事故、事件隱患及時制定解決措施并督促落實，遇到突發事件時以身作責，組織處理；
H、 負責與派出所的聯系工作，做好轄區安全防范工作；
I、 負責水體周圍的安全防范，杜絕惡性事故的發生。
3．5工程維修部主管職責
A、 負責小區公用設施、設備的運行、保養、維修、安全檢查工作的安排與落實；
B、 組織參與設備的大、中、小修，制定計劃，負責員工的專業技術培訓；
C、 負責制定設備、備件采購計劃，報財務采購；
D、 做好各項記錄，收集整理設備技術資料及維修保養記錄，做好設備臺帳工作；
E、 參與違章糾正工作，及時發現和制止違章建筑和施工；
F、 負責用戶對本部門工作的投訴處理，不合格服務的處理，糾正和預防措施的實施，跟蹤檢查；
G、 負責員工的考評工作，及時上報本部門考勤；
H、 合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道；
3．6、服務中心主管職責
A、 熟悉物業管理有關法規政策；
B、 負責建立完善服務中心信息流通網絡，包括業主報修服務，投訴受理傳遞，各部門信息匯總，對業主公布信息等；
C、 負責多種經營服務及各種費用收繳的組織管理；
D、 制定社區文化活動計劃，豐富業主、住戶的文化生活；
E、 負責服務中心各種工作檔案、業主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查；
F、 負責開展服務中心宣傳工作和公益性活動。
4、人員配置和人員的素質要求
jt物業管理的用人原則為“精干、高效、敬業”，確定“重學歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標準。我們要求事務管理具體操作人員必須是一專多能，實行一崗多職，相互協作，體現團隊精神。（人員的實際配置以具體管理范圍而定）
